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売買代金の額と内訳

不動産売買で合意した総額と、土地や建物といった構成要素のことです。消費税の課税対象となる建物価格と、非課税となる土地代金の区分など、税務判断の際に内訳が必要となります。

詳しい説明

不動産の売買契約書に記載される代金の総額と、その内訳（土地代金・建物代金、またはそれぞれに課される消費税額）のことです。建物には消費税が課され、土地には課されないため、内訳を明確にすることが税務上の判断に直結します。

消費税額は「税抜の建物価格 × 消費税率」で計算します。消費税率は消費税法第29条が定める国税7.8％に、地方税法第72条の83が定める地方消費税（消費税額の78分の22）を加えた合計10％です（軽減税率の対象外）。土地の譲渡は消費税法上非課税取引にあたるため、土地代金には消費税は課税されません。

税込の売買代金が4,400万円、うち建物の税抜価格が2,000万円の場合、建物にかかる消費税額は2,000万円×10％＝200万円です。したがって建物の税込価格は2,200万円、土地代金（非課税）は4,400万円－2,200万円＝2,200万円と算出できます。

建物価格は消費税の課税対象であり土地価格は非課税である点、消費税額から税抜の建物価格や総額を逆算する計算方法、内訳が不明確な場合は原則として合理的な方法で按分する点の3つが問われます。

不動産取得税との違いは課税の場面です。売買代金の内訳は契約の対価と消費税の関係を示すものですが、不動産取得税は取得後に固定資産税評価額を基準に別途課される税金であり、消費税の課税・非課税の区分とは連動しません。