借入金併用型投資の計算

1. てこの効果

物件の利回りが借入金の金利を上回っていれば、借入れを増やすほど自己資金に対する利回りは高くなります。これをてこの効果といいます。1億円の物件が年600万円の純収益を生むとき、全額を自己資金でまかなえば利回りは6パーセントです。5,000万円を金利2パーセントで借りれば、利息100万円を差し引いた500万円が自己資金5,000万円に対する収益となり、利回りは10パーセントになります。

2. 逆に働く場合

物件の利回りが借入金の金利を下回ると、この関係は逆になります。借入れを増やすほど自己資金に対する利回りは下がり、損失は拡大します。金利が変動する借入れでは、当初は上回っていても、金利の上昇で逆転することがあります。てこは両方向に効きます。

3. 返済の負担

利回りの計算に現れるのは利息だけですが、実際には元本の返済も必要です。元利返済の合計が純収益を上回れば、利回りが高くても手元の資金は減っていきます。利回りと資金繰りは別に確かめます。

4. 判断の順

物件の利回り、借入れの金利、返済の期間の3つを並べて、収益で返済をまかなえるかを先に確かめてから、自己資金に対する利回りを見ます。