事業収支計画の作成

1. 何を見積もるか

事業収支計画は、土地の有効活用を実行したときに、どれだけの収入が入り、どれだけの支出が出るかを、長期にわたって年ごとに見積もる計画です。収入は賃料、共益費、礼金、更新料などです。支出は建設費、借入金の元利返済、固定資産税・都市計画税、管理費、修繕費、保険料、所得税・住民税などです。

2. 見落としやすい支出

建設費と借入金の返済だけを見て採算を判断すると、実際には資金が回りません。大規模修繕は10年から15年ごとに大きな支出となり、空室が出れば収入は計画を下回ります。原状回復の費用、仲介手数料、広告費も継続して生じます。満室を前提にした計画は、計画とはいえません。

3. 税引後で見る

収支は税引後で見ることが大切です。減価償却費は現金の支出を伴わない費用なので、会計上の利益と手元に残る現金は一致しません。借入金の元本返済は費用になりませんが現金は出ていきます。利益が出ているのに資金が足りない、という事態が起こりうることを、計画の段階で確かめます。

4. 位置づけ

フィージビリティ・スタディで事業の成立可能性を検討したうえで、具体的な数値に落とすのが事業収支計画です。