建築計画

1. 法令の枠から始める

建築計画は、その土地に何がどれだけ建てられるかという法令上の枠を確かめることから始まります。用途地域によって建てられる建物の種類が決まり、建蔽率と容積率によって建築面積と延べ面積の上限が決まります。高さ制限や日影規制によって形も制約されます。接道の状況によっては、建て替えそのものができない土地もあります。

2. 市場の需要に合わせる

法令上建てられる最大の建物が、最も収益を生むとは限りません。周辺の賃貸市場でどんな間取りが求められているか、単身者向けかファミリー向けか、駐車場がどれだけ必要かによって、適切な規模と間取りは変わります。建てられる最大と、貸せる最適は別です。

3. 構造と工期

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造のどれを選ぶかで、建設費、耐用年数、減価償却費、工期が変わります。耐用年数が長い構造は建設費が高い代わりに、長く貸せて減価償却の期間も長くなります。事業収支計画の前提が変わるため、構造の選択は採算に直結します。