収益予測とデューデリジェンス

1. 収益予測

DCF法で不動産の価値を求めるには、将来の各年の純収益と、最後に売却したときの価格を見積もる必要があります。純収益は、賃料収入から空室損失と運営費用を差し引いて求めます。見積もりの前提が甘ければ、計算がどれほど精緻でも結果は当てになりません。

2. デューデリジェンス

デューデリジェンスは、その前提が正しいかを調べ尽くす作業です。物理的調査では、建物の構造、耐震性能、設備の状態、修繕の履歴、土壌の汚染やアスベストの有無を調べます。法的調査では、権利関係、境界、賃貸借契約の内容、法令への適合を調べます。経済的調査では、周辺の賃料水準、空室率、将来の需要を調べます。

3. なぜ3つの面から見るか

どれか1つでも問題があれば、収益予測の前提が崩れます。建物に大きな修繕が必要なら運営費用の見積もりが変わります。境界に争いがあれば売却できません。周辺の需要が落ちていれば賃料は下がります。

4. 投資判断への影響

調査の結果は、価格の交渉、購入するかどうかの判断、購入後の運営計画に反映されます。証券化する場合は、投資家へ開示される情報の裏づけにもなります。