賃貸物件の管理

1. 2つの側面

賃貸物件の管理には、建物そのものを維持する側面と、入居者に対応する側面があります。前者は清掃、設備の点検、修繕、大規模修繕の計画です。後者は賃料の収受と督促、苦情への対応、契約の更新、退去時の精算と原状回復です。

2. 誰が行うか

すべてを所有者が行う自主管理と、管理業者へ委託する方法があります。委託の場合、賃料の一定割合を管理料として支払います。管理業者が一括して借り上げ、入居者へ転貸するサブリースという方式もあります。サブリースでは空室でも賃料が入りますが、その賃料は将来にわたって保証されているとは限らず、見直しの条項が置かれているのが通常です。

3. 原状回復

退去時の原状回復は争いになりやすい部分です。通常の使用によって生じた損耗と経年変化は、賃貸人の負担とされるのが原則です。入居者の負担にできるのは、故意や過失、通常でない使い方によって生じた損傷に限られます。契約時に区分を明確にしておくことが、争いを避ける方法です。

4. 収支への影響

管理の質は、空室の期間と入居者の定着に直結します。管理料を惜しんで空室が増えれば、かえって収入は減ります。