しゅうえきかんげんほう

収益還元法

将来にわたって生み出される収益を現在の価値に割り引いて、不動産の価格を求める投資用不動産の評価手法です。単年度で計算する直接還元法と、将来期間まで見るDCF法があります。

詳しい説明

収益還元法は、不動産が将来生み出すであろう純収益を、現在の価値に割り引いて計算し、価格を求める手法です。投資用不動産の価値判断において最も重要視されます。

ファイナンシャル・プランニング技能検定では、直接還元法とDCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）の区別が問われます。直接還元法は1期間の収益を還元利回りで割り、DCF法は将来の期間ごとの収益と売却価格を割り引いて合計します。

不動産投資の価値は、その物件から得られる利益によって決まるという投資家の視点を反映しています。そのため、賃料相場や空室率の変化が価格に直結するという考え方が背景にあります。

例えば、年間で純利益1,000,000円を生む物件に対して、市場での期待利回りが5%であると仮定すると、収益還元法での価格は20,000,000円となります。この利回りの設定次第で評価額が大きく変動する点が重要です。