不動産の有効活用

ねらい

土地を収益源に変える方法を学びます。このレッスンを終えると、不動産投資の採算を測る2つの利回りの違いと、有効活用の代表的な6方式について、資金負担と土地の権利がどうなるかを軸に説明できるようになります。

不動産投資の利回り

投資の採算は利回りで測ります。2つの利回りの違いが基本です。

1. 表面利回り（グロス利回り）は、年間の収入合計を投資額（購入価格）で割ったものです。計算が簡単な反面、経費を無視しています。
2. 実質利回り（NOI利回り・ネット利回り）は、年間収入から固定資産税や管理費などの諸経費を差し引いた純収益を投資額で割ったものです。

計算例で確かめましょう。購入価格3,000万円、年間家賃収入180万円、年間経費60万円の物件では、表面利回りは6%（180万÷3,000万）、実質利回りは4%（120万÷3,000万）です。経費を引く分、同じ物件なら実質利回りは表面利回りより必ず低くなります。

有効活用の6方式

土地の有効活用は、「お金を誰が出すか」「土地の権利はどうなるか」を軸に整理します。

等価交換方式では土地の持分の一部を手放すことが、他の方式との大きな違いです。

例題

次の記述が適切か、不適切かを考えてみましょう。

不動産投資における実質利回りは、年間収入の合計額から諸経費を差し引いた純収益をもとに計算するため、同一の物件では表面利回りよりも低くなる。

答え合わせ

適切です。実質利回りは経費を差し引いた純収益で計算するため、経費がゼロでない限り表面利回りより低くなります。投資判断では、表面利回りの高さだけでなく実質利回りで採算を確かめることが大切です。

応用

方式を選んでみましょう。

叔父さんは、遊休地に自己資金を使わず、建物の一部（住戸）も取得したいと考えている。どの方式が適しているか。

答え合わせ

等価交換方式が適しています。土地を提供する代わりにデベロッパーが建設資金を負担し、出資割合に応じて建物の持分を取得できるため、自己資金なしで建物を得られます。ただし、土地の持分の一部をデベロッパーに渡すことになる点が引き換えの条件です。土地の権利をすべて残したいなら、資金負担のない定期借地権方式（収益は地代のみ）などとの比較になります。