不動産の取引

ねらい

不動産の売買と賃貸のルールを学びます。このレッスンを終えると、宅建業者との媒介契約の3類型、手付金の性質、契約不適合責任、借地借家法の普通と定期の違いを説明できるようになります。

宅地建物取引業と媒介契約

宅地建物の売買や仲介（媒介）を業として行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。契約の前には、宅地建物取引士が記名した重要事項説明書を交付し、宅地建物取引士が説明しなければなりません。

売買の仲介を依頼するときに結ぶ媒介契約には、3つの型があります。

売買契約の留意点

手付金（解約手付）

売買契約の際に買主が売主へ交付する手付金は、特約がなければ解約手付と推定されます。相手方が契約の履行に着手するまでであれば、次の方法で契約を解除できます。

1. 買主から解除する場合: 交付した手付金を放棄する（手付流し）。
2. 売主から解除する場合: 受け取った手付金の倍額を買主に現実に提供する（手付の倍返し）。

危険負担と契約不適合責任

1. 危険負担: 契約から引渡しまでの間に、地震など双方に責任のない事由で建物が滅失した場合、買主は代金の支払いを拒むことができます。
2. 契約不適合責任: 引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合（雨漏りなど）、買主は売主に対して、修補などの追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除ができます。買主は、不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知する必要があります。

借地借家法

土地や建物を借りる人を守る法律です。「普通」と「定期」の違いを軸に整理します。

借地関係（土地を借りる）

1. 普通借地権: 存続期間は30年以上で、期間が満了しても、地主に正当事由がなければ契約は更新されます。借主の保護が厚い型です。
2. 定期借地権: 更新のない借地権です。一般定期借地権（存続期間50年以上・書面等で契約）、事業用定期借地権等（10年以上50年未満・公正証書で契約・事業用建物に限る）、建物譲渡特約付借地権（30年以上）の3種類があります。

借家関係（建物を借りる）

1. 普通借家契約: 期間を1年未満と定めると、期間の定めのない契約とみなされます。期間が満了しても、家主に正当事由がなければ更新を拒めません。
2. 定期借家契約: 更新のない借家契約で、書面（電磁的記録を含む）で契約する必要があります。契約期間は1年未満でも有効です。家主はあらかじめ「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面などで説明しなければなりません。

例題

次の記述が適切か、不適切かを考えてみましょう。

解約手付が交付された不動産の売買契約において、売主は、相手方が契約の履行に着手するまでであれば、受け取った手付金をそのまま返還することで契約を解除できる。

答え合わせ

不適切です。売主から解除するには、手付金をそのまま返すのではなく、その倍額を買主に現実に提供する必要があります（手付の倍返し）。買主からの解除は手付金の放棄で足りるという非対称が、繰り返し問われるポイントです。

応用

媒介契約の型を選んでみましょう。

藤田さんは、複数の不動産会社に重ねて売却の仲介を依頼しつつ、自分で買主を見つけた場合には直接契約もしたい。どの媒介契約を選ぶべきか。

答え合わせ

一般媒介契約です。専任媒介契約と専属専任媒介契約は他の業者への重ねての依頼ができず、専属専任ではさらに自己発見取引（自分で見つけた相手との直接契約）もできません。自由度を保ちたいなら一般媒介、業者に手厚く動いてほしいなら報告義務の重い専任系という使い分けです。