不動産に関する法令上の規制

ねらい

土地の使い方を定める法律の骨組みを学びます。このレッスンを終えると、市街化区域と市街化調整区域の違い、接道義務とセットバック、建蔽率と容積率の意味、農地法と区分所有法の要点を説明できるようになります。

都市計画法

計画的な街づくりのための法律です。都市計画区域のうち、線引きされた区域は2つに分かれます。

1. 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域です。用途地域（住居系・商業系・工業系の13種類）が定められます。
2. 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。原則として用途地域は定められず、建物の建築は厳しく制限されます。

一定規模以上の開発行為（建築のための土地の造成など）には、都道府県知事等の開発許可が必要です。市街化区域では1,000平方メートル以上の開発行為が許可の対象になります。

建築基準法

建物の敷地・構造・用途の最低基準を定める法律です。

接道義務とセットバック

1. 接道義務: 建築物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。これを満たさない土地には原則として建物を建てられません（再建築不可の典型的な理由です）。
2. セットバック: 幅員4メートル未満でも道路とみなされる道（2項道路）に接する敷地では、道路の中心線から2メートル後退した線が道路との境界とみなされます。後退（セットバック）部分は、建蔽率や容積率の計算で敷地面積に算入できません。

建蔽率と容積率

たとえば敷地200平方メートル・建蔽率50%・容積率100%なら、建築面積は100平方メートルまで、延べ面積は200平方メートルまでです。

用途地域ごとに建てられる建物の種類も制限されます（用途制限）。

国土利用計画法

土地の投機的な取引や地価の高騰を防ぐための法律です。一定面積以上の土地の売買等を行った場合、契約を結んだ日から2週間以内に都道府県知事へ届け出る事後届出制が適用されます。届出が必要になる面積の目安は、市街化区域で2,000平方メートル以上、市街化調整区域・非線引き区域で5,000平方メートル以上、都市計画区域外で10,000平方メートル以上です。

農地法

農地を守るための法律で、条文の番号で覚えます。

区分所有法

分譲マンションのように、1棟の建物を区分して所有する場合のルールです。

1. 専有部分（各住戸）と共用部分（廊下・エレベーターなど）に分かれ、共用部分は原則として専有部分の床面積の割合で共有します。
2. 建物や敷地の管理は、区分所有者全員で構成する管理組合の集会の決議で決めます。日常の事項は過半数で、規約の設定・変更や建替えのような重大な事項には特別の多数決が必要です。

例題

次の記述が適切か、不適切かを考えてみましょう。

都市計画法における市街化調整区域とは、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいう。

答え合わせ

不適切です。この記述は市街化区域の説明です。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域で、建物の建築は厳しく制限されます。2つの区域の定義の入れ替えが、最も出題されやすいひっかけです。

応用

建てられる建物の大きさを計算してみましょう。

敷地面積300平方メートル、建蔽率60%、容積率200%の土地には、建築面積と延べ面積それぞれ何平方メートルまでの建物を建てられるか。

答え合わせ

建築面積は180平方メートル（300×60%）まで、延べ面積は600平方メートル（300×200%）までです。建蔽率が水平方向（敷地をどれだけ覆うか）、容積率が立体方向（合計の床面積）の制限という役割の違いは、計算とあわせて押さえましょう。