不動産の取得・保有に係る税金

ねらい

不動産を「買ったとき」と「持っている間」の税金を学びます。このレッスンを終えると、取得時の3つの税金（不動産取得税・登録免許税・印紙税）と、保有中の2つの税金（固定資産税・都市計画税）の骨組みを説明できるようになります。

取得時の税金

不動産取得税

不動産を取得したときに、都道府県が課す税金です。

1. 課税されるのは、売買・贈与・交換・新築・増改築による取得です。相続による取得には課されません。「贈与は課税・相続は非課税」という対比が最頻出です。
2. 課税標準は固定資産税評価額です（実際の購入価格ではありません）。
3. 税率は原則4%ですが、土地と住宅には3%の特例税率が適用されています（適用期限のある特例です）。
4. 一定の要件を満たす新築住宅では、課税標準から1戸あたり1,200万円が控除されるなどの軽減があります。

登録免許税

所有権移転登記や抵当権設定登記など、登記を受けるときに国に納める税金です。

消費税

不動産の譲渡にも消費税が関係します。土地の譲渡には消費税がかかりませんが、建物の譲渡は消費税の課税対象です。ただし課税されるのは、不動産会社などの事業者が売主となる場合に限られます。中古住宅を個人が個人に売る取引には事業性がないため、消費税はかかりません。

印紙税

不動産の売買契約書などの課税文書を作成したときに、収入印紙を貼って消印することで納める国税です。印紙を貼らなかった場合や消印をしなかった場合には過怠税が課されますが、契約書そのものの効力は失われません。「印紙がなくても契約は有効」が定番の論点です。

保有中の税金

固定資産税

毎年1月1日現在の土地・建物などの所有者に対して、市町村が課す税金です。

1. 課税標準は固定資産税評価額、**標準税率は1.4%**です。
2. 住宅用地には課税標準の特例があります。1戸あたり200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税評価額の6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1に減額されます。
3. 一定の新築住宅には、床面積のうち120平方メートルまでの部分について、当初の期間（3年間または5年間）、税額が2分の1に減額される特例もあります。

都市計画税

市街化区域内に土地・建物を持つ人に、固定資産税とあわせて市町村が課す税金です。税率は0.3%を上限（制限税率）とし、住宅用地には課税標準を3分の1（小規模住宅用地）または3分の2に減額する特例があります。

取得から保有までの整理

例題

次の記述が適切か、不適切かを考えてみましょう。

相続により不動産を取得した場合には、不動産取得税は課されない。

答え合わせ

適切です。不動産取得税は売買・贈与・新築などによる取得に課され、相続による取得は非課税です。ただし、同じ相続でも登録免許税（相続登記）は課されるため、税金ごとに扱いが異なる点を区別しましょう。

応用

固定資産税の特例を使ってみましょう。

藤田さんが購入した住宅の敷地は180平方メートル（固定資産税評価額1,800万円）である。固定資産税の課税標準はいくらになるか。

答え合わせ

300万円です。敷地全体が1戸あたり200平方メートル以下の小規模住宅用地にあたるため、課税標準は固定資産税評価額の6分の1（1,800万円÷6）になります。この課税標準に標準税率1.4%を掛けたものが税額の目安です。200平方メートルを超える部分は3分の1という2段階もあわせて覚えましょう。