不動産の見方

ねらい

第5章では不動産を学びます。最初のこのレッスンでは、不動産の権利と価格の調べ方を扱います。終えると、登記記録の構成と効力、4つの公的な土地価格の違い、鑑定評価の3手法を説明できるようになります。

不動産登記

不動産の物理的な状況と権利関係は、法務局の登記記録（登記簿）に記録され、誰でも登記事項証明書の交付を受けて確認できます。

登記記録の構成

「所有者を知りたければ甲区、住宅ローンの抵当権を知りたければ乙区」という対応で覚えます。なお、登記記録の地番・家屋番号は、日常使う住居表示とは一致しないことがあります。

登記の効力

1. 対抗力: 登記をすると、自分の権利を第三者に主張（対抗）できます。同じ不動産が二重に売買された場合、先に登記をした買主が所有権を対抗できます。
2. 公信力はありません: 登記記録の内容を信頼して取引しても、記録が真実の権利関係と異なっていた場合、その信頼は法的に保護されるとは限りません。登記だけを信じず、現地や当事者の確認が必要とされるのはこのためです。

土地の4つの公的価格

土地には、目的の異なる4つの公的な価格があります。

鑑定評価の3手法

不動産の適正な価格を専門家が求める鑑定評価には、3つの手法があります。

1. 原価法: その不動産をいま作り直したらいくらかかるか（再調達原価）を求め、古くなった分を減価修正して価格を出します。
2. 取引事例比較法: 似た条件の取引事例と比較して価格を出します。
3. 収益還元法: その不動産が将来生み出す収益に着目して価格を出します。賃貸用不動産の評価に適しています。

例題

次の記述が適切か、不適切かを考えてみましょう。

不動産登記には公信力が認められているため、登記記録の内容を正しいものと信頼して取引した者は、常に法的に保護される。

答え合わせ

不適切です。不動産登記に公信力は認められていません。登記記録が真実の権利関係と異なる場合、記録を信頼して取引しても保護されるとは限りません。登記には第三者への対抗力はあるが公信力はない、という2つの効力の区別が核心です。

応用

価格の使い分けを考えてみましょう。

藤田さんが検討中の土地について、相続税の計算に使われる価格と、固定資産税の計算に使われる価格は、それぞれ公示価格のどの程度の水準に設定されているか。

答え合わせ

相続税の計算に使う相続税路線価は公示価格の80%程度、固定資産税評価額は70%程度の水準です。路線価は国税庁が毎年1月1日を基準に定め、固定資産税評価額は市町村が3年ごとに評価替えを行います。数字（8割・7割）と機関・基準日の組み合わせを表で整理しておきましょう。