相続財産の評価（不動産）

ねらい

相続財産の中で最も金額が大きくなりやすい不動産の評価を学びます。このレッスンを終えると、路線価方式による宅地の評価を土台に、貸している土地・建物の評価減の計算ができるようになり、小規模宅地等の評価減の特例を利用区分ごとの限度面積と減額割合で使い分けられるようになります。

宅地の評価（自用地）

宅地は、1画地ごとに評価します。市街地の宅地は路線価方式（道路に付された1平方メートルあたりの路線価に、奥行きなどの補正率と地積を掛けて評価）で、路線価のない地域は倍率方式（固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価）で評価します。路線価は相続税路線価のことで、公示価格の80%程度の水準であることは不動産の章で学んだとおりです。自分で使っている土地の評価額を自用地評価額といい、以下の計算の出発点になります。

貸している土地・建物の評価

土地や建物を貸すと、所有者が自由に使えない分、評価が下がります。借地権割合は路線価図に地域ごとに示され、借家権割合は全国一律30%です。

計算例で確かめます。自用地評価額1億円の土地に賃貸アパート（全室賃貸中・賃貸割合100%）を建てている場合、借地権割合70%・借家権割合30%の地域なら、貸家建付地の評価額は1億円×（1−0.7×0.3×1.0）で7,900万円です。更地のままなら1億円で評価される土地が、貸家を建てることで2,100万円低く評価されます。

なお、使用貸借（ただ貸し）で子に貸している土地は、借地権の控除はなく自用地評価額のままです。無償で貸しても評価は下がりません。

小規模宅地等の評価減の特例

被相続人等の自宅や事業用の宅地は、遺された家族の生活と事業の基盤であるため、相続税の課税価格を大きく減額する特例があります（国税庁の呼称は「小規模宅地等の特例」）。利用区分ごとの限度面積と減額割合の場合分けが核心です。

併用のルールも問われます。特定居住用と特定事業用だけを選ぶ場合は、それぞれの限度面積まで完全に併用でき、合計730平方メートルまで適用できます。貸付事業用を含めて選ぶ場合は、限度面積を調整する計算式により、全体が圧縮されます。

計算例で確かめます。相続税評価額8,000万円・面積300平方メートルの自宅の敷地を配偶者が取得し、特定居住用宅地等として特例を適用する場合、面積は330平方メートル以内なので全体が対象となり、減額される金額は8,000万円×80%で6,400万円、課税価格に算入されるのは1,600万円です。

例題

次の空欄にあてはまる金額を計算してみましょう。

自用地評価額1億円の土地に賃貸アパートを建てて全室を賃貸している（賃貸割合100%）。借地権割合70%・借家権割合30%の地域である場合、この土地（貸家建付地）の相続税評価額は（　）である。

答え合わせ

7,900万円です。貸家建付地の評価額は、自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で計算します。1億円×（1−0.7×0.3×1.0）＝1億円×0.79で7,900万円です。借地権割合をそのまま差し引いて3,000万円（貸宅地の式）とするのが典型的な誤りで、貸家建付地では借地権割合に借家権割合と賃貸割合を掛けた分だけが控除されます。土地を借地として貸すのか、自分の貸家の敷地とするのかで、式がまったく異なることを区別しましょう。

応用

もう一問、小規模宅地等の特例を適用してみましょう。

被相続人Aの自宅の敷地（相続税評価額8,000万円・面積300平方メートル）を配偶者Bが相続し、特定居住用宅地等として小規模宅地等の評価減の特例の適用を受ける。この宅地の課税価格に算入される金額はいくらか。

答え合わせ

1,600万円です。特定居住用宅地等は、330平方メートルを限度に評価額の80%が減額されます。この宅地は300平方メートルで限度面積の範囲内なので、全体に特例が適用され、減額される金額は8,000万円×80%で6,400万円、課税価格に算入されるのは8,000万円−6,400万円で1,600万円です。仮にこれが賃貸アパートの敷地（貸付事業用宅地等）であれば、限度は200平方メートル・減額割合は50%にとどまります。330平方メートル・80%、400平方メートル・80%、200平方メートル・50%という3つの組合せを、利用区分と対応づけて正確に覚えることが、この特例の得点力です。