不動産の有効活用

ねらい

土地を収益源に変える有効活用を学びます。このレッスンを終えると、表面利回りとNOI利回りで投資の採算性を測れるようになり、自己建設・事業受託・土地信託・等価交換・建設協力金・定期借地権という手法について、資金の負担と土地建物の所有権という軸で比較して提案できるようになります。

不動産投資の採算性

投資の採算は、利回りで測ります。2つの利回りの違いが重要です。

• 表面利回り（グロス利回り）: 年間収入の合計 ÷ 投資総額 × 100。経費を無視した粗い指標です。
• NOI利回り（純利回り・ネット利回り）: （年間収入の合計 − 年間の諸経費）÷ 投資総額 × 100。NOI（Net Operating Income・純収益）にもとづく実質的な指標です。

計算例で確かめます。投資総額1億円の賃貸物件で、年間の賃料収入が800万円、固定資産税や管理費などの年間経費が200万円の場合、表面利回りは800万円÷1億円で8%、NOI利回りは（800万円−200万円）÷1億円で**6%**です。広告に大きく書かれるのは表面利回りですが、投資判断に使うべきは経費を織り込んだNOI利回りです。空室の発生も収入を減らすため、満室を前提とした利回りをそのまま信じないことが実務の注意点です。

事業化の前には、市場調査や収支の見通しを検討するフィージビリティ・スタディ（事業化可能性の調査）を行い、建築計画・資金計画・テナント募集・管理の体制まで含めた事業収支計画を作ります。

有効活用の手法

代表的な手法について、資金負担と所有権の観点で比較します。まず、誰が建設資金を出すかで大きく整理すると、手法の違いが見えてきます。

等価交換方式では、土地の譲渡について課税を繰り延べる特例（立体買換えの特例）を使える場合があります。定期借地権方式は、不動産の取引のレッスンで学んだ3類型（一般・事業用・建物譲渡特約付）を前提に設計します。

例題

次の空欄にあてはまる語句を選んでみましょう。

土地所有者が土地の全部または一部を提供し、デベロッパーが建設資金を負担してその土地に建物を建て、それぞれの出資の割合に応じて土地と建物を取得する有効活用の手法を（　）という。

答え合わせ

等価交換方式です。土地所有者は土地を出し、デベロッパーは建設資金を出し、完成した建物を出資割合に応じて分け合います。土地所有者は自己資金や借入れなしで建物（の一部）を取得できる代わりに、土地の一部の所有権を手放します。事業受託方式は、資金負担が土地所有者のままで事業の実務をデベロッパーに任せる手法、建設協力金方式は、入居予定のテナントが差し入れる建設協力金で建物を建てる手法であり、誰が資金を負担するかがそれぞれ異なります。

応用

もう一問、利回りの計算で採算を確かめましょう。

Aさんは、投資総額1億円の賃貸マンション経営を検討している。年間の賃料収入は800万円、固定資産税・管理費・修繕費などの年間経費は200万円の見込みである。この投資の表面利回りとNOI利回り（純利回り）はそれぞれいくらか。

答え合わせ

表面利回りは8%、NOI利回りは6%です。表面利回りは年間収入800万円を投資総額1億円で割って8%、NOI利回りは経費を差し引いた純収益600万円（800万円−200万円）を投資総額で割って6%です。物件広告の利回りは表面利回りで示されることが多く、経費や空室を織り込むと実質の利回りはそれより低くなります。投資判断や借入返済の余力の検討にはNOI利回りを使うこと、そして満室・経費見込みという前提の数字を鵜呑みにせず自分で確かめることが、有効活用の助言の基本です。