不動産の賃貸

ねらい

不動産を貸して得る収入の税金を学びます。このレッスンを終えると、不動産所得の収入金額と必要経費の範囲が判定でき、敷金・礼金の扱い、住宅と事務所で分かれる消費税の課否、借地権の権利金の税務を判断できるようになります。

不動産所得の収入金額

不動産所得は、土地・建物などの貸付けによる所得で、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します（総合課税・損益通算の対象）。

収入金額に含まれるものと含まれないものの線引きが重要です。

なお、収入の計上時期は原則として契約上の支払期日です。

必要経費

必要経費になるものとならないものも、線引きが問われます。

• 必要経費になる: 固定資産税・都市計画税・不動産取得税、損害保険料、修繕費、建物の減価償却費、借入金の利子、管理費、青色事業専従者給与（要件を満たす場合）。
• 必要経費にならない: 借入金の元本返済額、所得税・住民税、生計を一にする親族に支払う家賃や給与（青色事業専従者給与などを除く）、自宅部分の費用。

借入金の返済のうち利子だけが経費になり、元本は経費にならない点は、キャッシュの支出と経費のずれとして実務でも重要です。また、損益通算のレッスンで学んだとおり、不動産所得の損失のうち土地の取得に係る借入金の利子の部分は、損益通算の対象になりません。

貸付けが事業的規模（おおむね5棟10室以上）であれば、青色申告特別控除の最高55万円（e-Tax等で65万円）や青色事業専従者給与を使えます。事業的規模でない場合の青色申告特別控除は最高10万円です。

不動産の貸付けと消費税

貸付けの消費税は、貸すものと期間で課否が分かれます。

同じ建物でも、住宅として貸せば非課税、事務所として貸せば課税です。また、土地の貸付けは非課税ですが、駐車場として整備した施設の貸付けは課税になります。

借地権の税務（権利金）

土地を貸して建物を建てさせる借地権の設定では、地主が権利金を受け取る慣行があります。権利金の税務は金額の水準で分かれます。

• 受け取った権利金が土地の時価の2分の1以下: 不動産所得になります。
• 受け取った権利金が土地の時価の2分の1を超える: 土地の一部を売ったのと同じとみて、譲渡所得として扱われます。

計算例で確かめましょう。時価3,000万円の土地に借地権を設定し、権利金1,000万円を受け取った場合、権利金は時価の3分の1で2分の1以下なので不動産所得です。同じ土地で権利金が2,000万円なら、時価の3分の2で2分の1を超えるため、土地の一部を譲渡したものとみて譲渡所得になります。

権利金を受け取らない場合には、相当の地代を受け取る方法や、法人が関わる場合の無償返還の届出といった仕組みがあります。

例題

次の記述が適切か、不適切かを考えてみましょう。

アパートの貸付けによる不動産所得の計算において、入居者から預かった敷金のうち、退去時に返還することとされている部分は、受け取った年の総収入金額に算入しない。

答え合わせ

適切です。返還を要する敷金は預り金であり、家主のものになったわけではないため、収入金額に算入しません。一方、契約により返還を要しないことが確定している部分（敷引きや償却と呼ばれる部分）は、その確定した時点で収入金額に算入します。礼金や更新料は返還しないお金なので収入です。「返すお金は収入でない、返さないお金は収入」という線引きで、名称にまどわされずに判定しましょう。

応用

もう一問、経費とキャッシュの違いを考えてみましょう。

アパート経営をするAさんは、今年、アパートの購入に係る借入金について、元本200万円と利子80万円の合計280万円を返済した。不動産所得の計算上、必要経費に算入できるのはいくらか。

答え合わせ

80万円です。必要経費になるのは借入金の利子だけで、元本の返済額200万円は経費になりません。元本の返済は借りたお金を返しているだけで、費用の発生ではないためです。その代わり、建物の取得価額は減価償却費として毎年少しずつ経費になっていきます。手元のお金は280万円減っているのに経費は80万円しか計上できない、というキャッシュと損益のずれは、不動産投資の資金計画で見落とされやすい点です。なお、この利子のうち土地の取得に対応する部分があれば、不動産所得が赤字のときの損益通算では対象から除かれることも、あわせて思い出しておきましょう。