不動産の取引

ねらい

不動産を売買し、貸し借りするときのルールを学びます。このレッスンを終えると、宅地建物取引業のルールと媒介契約の3類型が整理でき、手付金や契約不適合責任といった売買契約の留意点を判断できるようになり、借地借家法の普通と定期の違いを対比で説明できるようになります。

宅地建物取引業

宅地建物の売買・交換、売買・交換・貸借の代理や媒介を業として行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。自分が所有する物件を自ら貸す行為（自ら賃貸）は宅建業にあたらず、免許は不要です。大家業に免許が要らないのはこのためです。

宅地建物取引士だけができる仕事として、契約が成立する前に行う重要事項の説明（宅建士証を提示して説明）、重要事項説明書への記名、契約書面への記名があります。

媒介契約の3類型

売買の仲介を依頼する媒介契約には3つの型があり、依頼者の拘束の強さと業者の義務が対応しています。

拘束が強い専属専任ほど、業者の報告・登録の義務が重くなるという対応で覚えます。

売買契約の留意点

• 手付: 売買契約で買主が売主に交付する手付は、原則として解約手付とされます。相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除できます。宅建業者が自ら売主となる場合、受け取れる手付は代金の2割までです。
• 契約不適合責任: 引き渡された目的物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合、買主は、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除ができます。買主は、不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知する必要があります。
• 売買対象面積: 登記記録の面積で代金を確定する公簿取引と、実測面積で精算する実測取引があります。マンションの専有面積は、パンフレットの壁芯（へきしん）面積より登記記録の内法（うちのり）面積のほうが小さくなる点にも注意します。
• 危険負担: 引渡し前に建物が双方の責任なく滅失した場合、買主は代金の支払いを拒めます。

計算例で確かめましょう

売買代金3,000万円の物件で、宅建業者が自ら売主となる場合、受け取れる手付の上限は3,000万円×20％＝600万円です。買主が手付として200万円を交付し、まだ双方とも履行に着手していない段階で売主が解除するには、手付の倍額の400万円（200万円×2）を現実に提供する必要があります。受け取った200万円を返すだけでは足りない点に注意します。

借地借家法

土地や建物の貸し借りでは、借り手を保護する借地借家法が民法に優先して適用されます。更新のある「普通」と、期間満了で確実に終わる「定期」の対比が学習の軸です。

借地（建物所有を目的とする土地の貸借）

普通借地権では、期間が満了しても地主に正当事由がなければ更新を拒めず、更新されない場合も借地人は建物の買取りを請求できます（建物買取請求権）。定期借地権は更新がなく、期間満了で土地が確実に戻ります。

借家（建物の貸借）

定期借家では、期間1年以上の契約の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知をする必要があります。また、床面積200平方メートル未満の居住用建物では、転勤・療養などのやむを得ない事情があれば借主から中途解約を申し入れられます。

例題

次の空欄にあてはまる語句を選んでみましょう。

定期借地権のうち、存続期間を10年以上50年未満として設定し、事業用の建物の所有を目的とし、契約を公正証書によってしなければならないものは（　）である。

答え合わせ

事業用定期借地権です。存続期間10年以上50年未満・事業用建物に限る（居住用は不可）・公正証書に限る、という3点セットが特徴です。一般定期借地権は存続期間50年以上で、書面によればよく公正証書までは求められません。建物譲渡特約付借地権は30年以上経過した時点で建物を地主に譲渡する特約を付けるものです。3つの定期借地権は、期間・用途・方式の3つの軸で対比して覚えましょう。

応用

もう一問、手付による解除を考えてみましょう。

Aさんは自宅をBさんに売る契約を結び、Bさんから解約手付として200万円を受け取った。その後、より良い条件の買主が現れたため、Aさんは契約を解除したいと考えている。Bさんがまだ契約の履行に着手していない場合、Aさんはどうすれば契約を解除できるか。

答え合わせ

受け取った手付の倍額である400万円をBさんに現実に提供すれば、契約を解除できます。解約手付による解除は、相手方が契約の履行に着手するまでの間に限り認められ、買主からは手付を放棄して、売主からは手付の倍額を現実に提供して行います。売主は受け取った200万円を返すだけでは足りず、同額を上乗せした倍額の提供が必要です。相手方のBさんがすでに代金の一部を支払うなど履行に着手していた場合には、手付による解除はできなくなります。「誰が・いくらで・いつまで」という3点を押さえることが、この論点の判断の軸です。