不動産に関する法令上の規制

ねらい

土地の利用と建築を規律する法令を学びます。このレッスンを終えると、都市計画法の区域の考え方と開発許可の要否が分かり、建蔽率・容積率を緩和や前面道路の制限まで含めて計算できるようになり、区分所有法の決議の定数と農地法の許可を判断できるようになります。

都市計画法

都市計画法は、計画的な街づくりのための法律です。都市計画区域は、すでに市街地を形成している区域とおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき市街化区域と、市街化を抑制すべき市街化調整区域に区分できます（区域区分）。市街化区域には用途地域（住居系・商業系・工業系の13地域）を定め、市街化調整区域には原則として定めません。

一定の開発行為（建築物の建築などを目的とする土地の区画形質の変更）には、都道府県知事等の開発許可が必要です。市街化区域では1,000平方メートル以上の開発行為に許可が必要で、市街化調整区域では規模にかかわらず原則として許可が必要です。

建築基準法

道路と接道義務

建築基準法の道路は、原則として幅員4メートル以上のものをいいます。幅員4メートル未満でも、特定行政庁の指定により道路とみなされるもの（2項道路）があり、その場合は原則として道路の中心線から2メートル後退した線が道路の境界線とみなされます（セットバック）。セットバック部分は、建蔽率・容積率の計算で敷地面積に算入できません。建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければなりません（接道義務）。

建蔽率

建蔽率（けんぺいりつ）は、敷地面積に対する建築面積の割合の上限で、用途地域ごとに都市計画で指定されます。次の緩和があります。

1. 特定行政庁が指定する角地にある建築物: 10分の1（10%）を加算。
2. 防火地域内の耐火建築物等（建蔽率80%の地域を除く）または準防火地域内の耐火・準耐火建築物等: 10分の1（10%）を加算。
3. 1と2の両方に該当: 10分の2（20%）を加算。
4. 建蔽率80%とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等: 建蔽率の制限は適用されない（100%）。

計算例で確かめます。指定建蔽率60%の地域にある敷地300平方メートル（特定行政庁が指定する角地）に建物を建てる場合、建蔽率は60%＋10%で70%となり、建築面積の上限は300平方メートル×70%で210平方メートルです。

容積率

容積率は、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合の上限です。都市計画で指定される指定容積率に加えて、前面道路の幅員が12メートル未満の場合には、次の計算による制限がかかり、指定容積率と比べて小さいほうが適用されます。前面道路が2つ以上あるときは、幅員の最大のものを使います。

• 住居系の用途地域: 前面道路の幅員（メートル）× 10分の4
• その他の用途地域: 前面道路の幅員（メートル）× 10分の6

計算例で確かめます。第一種住居地域（指定容積率300%）にある敷地200平方メートルの前面道路の幅員が6メートルの場合、道路による制限は6×10分の4で240%です。指定容積率300%と比べて小さい240%が適用され、延べ面積の上限は200平方メートル×240%で480平方メートルです。

動かして確かめる

数値と条件を動かして、建蔽率と容積率の計算を確かめてみましょう。指定建蔽率80%の地域で角地かつ防火地域内耐火建築物等の両方に該当させると、制限がなくなることも試してください。

敷地が建蔽率・容積率の異なる2つの地域にわたる場合は、それぞれの地域の限度に面積の割合を掛けて合計します（加重平均）。なお、建物の用途の制限について敷地が2つの用途地域にわたる場合は、過半の属する地域の制限が敷地全体に適用されます。

区分所有法

分譲マンションの権利関係を定めるのが区分所有法です。建物は、住戸などの専有部分と、廊下・エレベーターなどの共用部分に分かれ、共用部分の持分は原則として専有部分の床面積の割合によります。専有部分と敷地利用権は、原則として分離して処分できません。

管理のルールは規約で定め、物事は集会の決議で決めます。決議の定数が頻出です。

建替え決議の多数決要件は、令和7年の改正法（令和8年4月1日施行）で見直されました。原則は従来どおり区分所有者および議決権の各5分の4以上ですが、建物が一定の客観的事由に該当する場合は、各4分の3以上に緩和されます。客観的事由は、次の5つです。

• 耐震性が建築基準法などの基準に適合しないこと
• 防火に関する安全性が基準に適合しないこと
• 外壁・外装材の剝離・落下により周辺に危害が生じるおそれがあること
• 給排水管などの配管設備の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあること
• バリアフリー基準に適合しないこと

集会は、管理者が少なくとも年1回招集します。

農地法

農地を守るための許可の制度です。条文の番号と場面の対応で覚えます。

このほか、一定規模以上の土地取引の事後届出を定める国土利用計画法、市街化区域内の農地を保全する生産緑地法、区画整理中の土地に仮換地などの制約がある土地区画整理法があります。

例題

次の空欄にあてはまる数値を計算してみましょう。

指定建蔽率60%の地域にある敷地300平方メートルは、特定行政庁が指定する角地にある。この敷地に建築できる建築物の建築面積の上限は（　）である。

答え合わせ

210平方メートルです。特定行政庁が指定する角地では、建蔽率が10分の1（10%）加算されます。適用される建蔽率は60%＋10%で70%となり、建築面積の上限は300平方メートル×70%で210平方メートルです。緩和を忘れて300×60%＝180平方メートルとするのが典型的な誤りです。さらに防火地域内の耐火建築物等にも該当すれば合計20%加算で80%になり、指定建蔽率80%の地域で防火地域内の耐火建築物等なら建蔽率の制限自体が適用されなくなる、という緩和の段階まで整理しておきましょう。

応用

もう一問、前面道路による容積率の制限を計算してみましょう。

第一種住居地域（指定容積率300%）にある敷地200平方メートルの前面道路の幅員は6メートルである。この敷地に建築できる建築物の延べ面積の上限はいくらか。住居系の用途地域における前面道路幅員による容積率の制限は、幅員に10分の4を乗じて計算する。

答え合わせ

480平方メートルです。前面道路の幅員が12メートル未満なので、道路による容積率の制限を計算します。6メートル×10分の4で240%です。指定容積率300%と比べて小さいほうの240%が適用され、延べ面積の上限は200平方メートル×240%で480平方メートルになります。指定容積率300%をそのまま使って600平方メートルとするのが典型的な誤りです。住居系は10分の4、商業地域などその他の地域は10分の6という係数の違いと、「指定容積率と道路制限の小さいほう」という比較の手順は、必ずセットで使いましょう。