相続財産の評価（不動産）

ねらい

相続財産の評価のうち、不動産を学びます。このレッスンを終えると、宅地の2つの評価方式、貸している土地・建物がなぜ安く評価されるのか、小規模宅地等の特例の区分と減額割合を説明できるようになります。

宅地の評価方式

宅地は、利用の単位（1画地）ごとに評価します。方式は地域によって2つに分かれます。

1. 路線価方式: 市街地の宅地に使います。道路ごとに付けられた路線価（1平方メートルあたり・千円単位）に、奥行きなどに応じた補正率と地積を掛けて評価します。路線価は第5章で学んだとおり、公示価格の80%程度の水準です。
2. 倍率方式: 路線価が定められていない地域で使います。固定資産税評価額に、国税局長が定める倍率を掛けて評価します。

貸している土地・建物の評価

人に貸している不動産は、所有者が自由に使えない分、自分で使う場合（自用地・自用家屋）より低く評価されます。借地権割合（地域ごとに路線価図に表示）と借家権割合（全国一律30%）を使って計算します。

山田さんの賃貸アパートは、土地が貸家建付地、建物が貸家として評価され、どちらも自用の場合より低くなります。賃貸不動産が相続税対策に使われる理由が、この評価の仕組みです。

小規模宅地等の評価減の特例

被相続人の自宅や事業用の宅地は、残された家族の生活や事業の基盤です。一定の要件を満たす宅地は、限度面積までの部分の評価額が大きく減額されます。

配偶者居住権が設定された場合の建物・敷地の評価など、権利に応じた細かい評価のルールもあります（3級では存在を知っていれば十分です）。

例題

次の記述が適切か、不適切かを考えてみましょう。

小規模宅地等の評価減の特例において、特定居住用宅地等に該当する場合、330平方メートルまでの部分について評価額の50%が減額される。

答え合わせ

不適切です。特定居住用宅地等の減額割合は80%です（限度面積330平方メートルは正しい記述です）。50%は貸付事業用宅地等（限度面積200平方メートル）の減額割合で、面積と割合の組み合わせの入れ替えが定番のひっかけです。

応用

貸家建付地を計算してみましょう。

自用地評価額5,000万円の土地に賃貸アパート（借地権割合60%・借家権割合30%・賃貸割合100%）が建っている場合、貸家建付地としての評価額はいくらか。

答え合わせ

4,100万円です。減額される割合は、借地権割合60%×借家権割合30%×賃貸割合100%で18%となり、5,000万円×（1−0.18）で計算します。自分の土地なのに借家人の権利の分だけ評価が下がる、という構造を式で確かめておきましょう。